1-« خانه رهنی » : در بین مردم معمول است وامی را به صاحب خانه می‌دهند و در عوض خانه را گرو برمی‌دارند  به شرط اینكه مال‌الاجاره ندهند یا مال الاجاره كمتری بپردازند. آنرا خانه رهنی یا گرویی نامند .

هرچند خانه از اشیاء ثابته است و می‌تواند وثیقه و گروی شرعی واقع شود ولی چون رهن گیرنده استفاده از منزل رهن شده را مجاناً یا با اجاره بهای كمتر در ضمن قرض شرط می‌كند این كار ربا است و جایز نیست.

2-« پول رهن » : در میان مردم متداول شده مبلغی پول به عنوان رهن و گرو به موجر می‌دهند ، اینكه آنرا رهن نامند تعبیری است مسامحی و درواقع رهن نیست ، رهن گذاشتن پولی كه مصرف می‌شود صحیح نیست زیرا بر مالی كه در گردش و تصرّف است و آنرا  نگه نمی‌دارند رهن شرعی صادق نیست بلكه قرض است.

یعنی فرد پولی را به صاحب خانه قرض می‌دهد و در مقابل از سكنای خانه استفاده می‌كند كه احكام آن خواهد آمد.

3- « پول ودیعه » : همان پول رهن است كه ماهیت و حقیقت آن قرض است و اینكه مردم آنرا ودیعه نامند تعبیری است مسامحی زیرا بر مالی كه در گردش و تصرّف است و آنرا  نگه نمی‌دارند ودیعه شرعی صادق نیست .

4- مسأله : رهن و اجاره منزل یا ملك چهار حالت تصوّری دارد:

الف) قرض درضمن قرارداد اجاره شرط شود به این صورت كه اجاره « اصل » و قرض « فرع » باشد و سر فصل قرارداد ما اجاره نامه باشد.

مثلاً : موجر (صاحب منزل) به مستأجر می‌گوید: خانه‌ام را به مبلغ و مدّت معیّن اجاره می‌دهم به شرط اینكه دو میلیون تومان قرض‌الحسنه[1] تا پایان مدت اجاره به من بدهی .

مستأجر در جواب می‌گوید: این اجاره را با شرط قرض ضمنش قبول كردم.

این حالت همان رهن و اجاره متداول بین متدینین است كه اكثر مراجع عظام ( به جز آیات عظام سیستانی ، اراكی ) آن را صحیح می دانند ، نظرات به شرح ذیل می باشد :

آیات عظام مرحوم امام ، مقام معظم‌رهبری ، خوئی ، گلپایگانی ، ‌فاضل‌لنكرانی ‌، ‌تبریزی ، وحیدخراسانی ، بهجت ، ‌مكارم ، صافی  می‌فرمایند : این قرار داد صحیح است و اشكال ندارد.

 

آیات عظام اراكی سیستانی : این قرار داد بنابراحتیاط واجب جایز نبوده و رباست. و از مصادیق « كلّ قرض جَرّ منفعة فهو ربا » می‌باشد ، یعنی هر وامی كه سودی جذب كند رباست.

ب) اجاره درضمن قرار داد قرض شرط شود به این صورت كه قرض « اصل » و اجاره « فرع » باشد

مثلاً : مستأجر به موجر ( صاحب خانه ) می‌گوید : دو میلیون تومان قرض می‌دهم ( یا ودیعه یا رهن كه به معنی قرض است ) به شرط اینكه خانه‌ات را به كمتر اجاره دهی .

موجر در جواب می‌گوید: این قرض را با شرط اجاره ضمنش قبول كردم.

این حالت به نظر تمام فقهاء عظام ربا و حرام است زیرا از مصادیق قرض مشروط به زیاده است كه قطعاً حرام می‌باشد.

ج) قرض و اجاره دركنار و عرض‌هم‌ ذكرشود و به هم مرتبط باشند یعنی قرض دادن معلّق و مبنیّ بر اجاره دادن منزل باشد (هر چند به نحو شرط‌ضمنی و پنهان ) و قرض گیرنده الزاماً باید خانه‌اش را به بهای كمتر اجاره دهد. مثلاً : منزلی به این شكل اجاره داده شود : دو میلیون تومان قرض الحسنه و اجاره ماهیانه پنجاه هزار تومان یا برعكس اجاره ماهیانه پنجاه هزار تومان و دو میلیون تومان قرض در این سبك اجاره و قرض در ردیف و عرض هم ذكر می‌شوند همچنان كه در عرف بازار رسم است .

این حالت نیز به نظر همه مراجع عظام شبهه ربا دارد و جایز نیست، زیرا از مصادیق قرض مشروط به زیاده است.

د) قرض و اجاره در كنار و عرض‌ هم‌ ذكرشود ولكن قرض جداگانه و اجـاره‌ جـداگانه ‌باشد و به ‌هم ‌ارتباط نداشته و مستقل ازهم باشند. به ‌این ‌معنی‌‌ كه ‌‌قرض‌‌دادن ‌معلّق ‌براجاره دادن منزل ‌نباشد و إلزامی در بین ‌نباشد.

مثلاً : قرض دهنده می‌گوید : دو میلیون تومان قرض‌الحسنه می‌دهم و ملزم نیستی كه منزلت را به من اجاره دهی ، دوست داشتی اجاره بده و دوست داشتی اجاره نده و كاملاً مختاری .

قرض گیرنده در جواب می گوید: من هم به پاداش احسان شما منزلم را از روی اختیار ( نه الزام و اجبار و شرط ) به بهای كمتر به شما اجاره دادم.

این حالت به نظر همه مراجع تقلید صحیح است و اشكال ندارد، زیرا از مصادیق وام بدون شرط زیاده می‌باشد ولی كمتر پیش می آید كه افراد چنین قصد و نیتی داشته باشند.

راه شناسایی « شرط و الزام » آن است كه اگر صاحب خانه منزلش را اجاره ندهد قرض دهنده خود را طلبكار می‌داند و اعتراض می‌كند.

 

5- تبصره :‌ در یك تقسیم بندی خلاصه و بیان ساده دیگر می‌توان گفت:

رهن واجاره منزل كه در عرف مرسوم است دو حالت دارد:

الف ) قرض ‌مشروط ‌به ‌اجاره : كه به نظر تمام مراجع تقلید ربا و حرام است.

ب  )‍  اجاره مشروط به قرض: ‌این حالت اختلافی است لكن به نظر اكثر فقهاء عظام كه نامشان ذكر گردید بجز آیات عظام اراكی و سیستانی صحیح است و اشكال ندارد.

6- مسأله :‌ مقلّدین آیات عظام اراكی و سیستانی می‌توانند مسألـه اجاره‌ به شرط قرض را كه مرجع تقلیدشان بنابر احتیاط واجب جایز نمی‌دانند به سایر مراجع ‌تقلید زنده مراجعه نمایند یا آنكه از قرار داد« بیع ‌و شرط» و « اجاره» استفاده نمایند.

7- توضیح قرار داد بیع و شرط و اجاره : برطبق‌ این‌ قرارداد صاحب‌خانه‌ قسمتی‌ از خانه خود مثلاً طبقه‌ دوم‌ یا درصد  مشـاع‌ از منزل‌ یا‌‌ اتاق‌ معیّن‌ از ‌منزل ‌را ‌به ‌بیع ‌و ‌شرط ‌می‌فروشد‌ و ‌بقیه ‌منزل را ‌اجاره‌ می‌دهد البته باید فروشنده  قصد جدی فروش قسمتی از منزلش را داشته باشد.

مثال : اگر منزل بیست میلیون تومان ارزش دارد و پول پیش دو میلیون تومان باشد صاحب خانه       یك دهم مشاع از منزل خود را به طرف مقابل كه نیازمند خانه است به همان قیمت دو میلیون تومان پول پیش می‌فروشد و در ضمن قرار داد شرط می‌كند كه اگر سر سال مثلاً یا از تاریخ فلان تا تاریخ فلان‌ پول‌ پیش ( قیمت‌منزل) را به ‌او یا وكیلش‌ پس‌ دهد حق ‌فسخ ‌داشته ‌باشد.

و قسمت فروخته را باز پس بگیرد سپس نه دهم دیگر خانه را به مدت معین و مبلغ معلوم اجاره دهد ( یعنی همان مقدار مال الاجاره كه قرار بود طبق قرار رهن و اجاره دریافت نماید) .

8- رهن خالص و بدون اجاره : در بین ‌مردم ‌رسم ‌است ‌كه ‌نخست ‌وامی را ‌به ‌صاحب‌خانه ‌می‌دهند‌ و‌ خانه ‌را‌ به ‌عنوان ‌رهن ‌می‌گیرند ‌و ‌در ‌ضمن ‌شرط ‌می‌كنند‌ كه ‌‌از خانه ‌‌مجاناً‌ استفاده‌ كنند ، این‌كار ربا و حرام است‌ زیرا‌ از مصادیق‌ قرض‌ به‌ شرط‌ زیادی‌ منفعتی‌ است.

9-  اصلاحیه رهن تنها : به نظر اكثر مراجع تقلید (‌كه نامشان قبلاً ذكر شد) راه صحیح آن است كه صاحب خانه منزل را به مبلغی اجاره دهد به شرط آنكه مبلغ معیّنی به عنوان قرض الحسنه به او داده شود و جناب مستأجر هم قرار داد اجاره به شرط قرض را قبول نماید .

مقلدین آیات عظام اراكی و سیستانی هم می‌توانند طبق آنچه در مسأله 6 بیان شد عمل نمایند.

 

واگذاری ملك استیجاری به دیگری

  مسأله : اگر فردی خانه یا مغازه یا اتاقی را اجاره كند و صاحب ملك با او شرط كند كه فقط خود او از آنها استفاده نماید و منفعت آن را به غیر ، منتقل نكند یا اجاره با توجه به قرائن خارجی و عرفی منصرف به این معنی باشد ، مستأجر نمی‌تواند آنرا به دیگری اجاره دهد .

و اگر صاحب ملك شرط نكند واجاره هم منصرف به این معنی نباشد می‌تواند آنرا به دیگری به همان مبلغ یا كمتر اجاره دهد .

 

آیا اجاره دادن به زیادتر از مبلغی كه اجاره كرده جایز است؟

آیات عظام مرحوم امام ، خوئی ، اراكی ، فاضل ، تبریزی ، وحیدخراسانی ، بهجت :  

اگر بخواهد به زیادتر از مقداری كه اجاره كرده ، آنرا اجاره دهد دو راه دارد :

الف ـ باید در آن كاری مانند تعمیر یا سفید كاری انجام دهد.

ب  ـ یا به غیر جنسی كه اجاره كرده ، آنرا اجاره دهد.

آیت الله سیستانی : اگر بخواهد به زیادتر از مقداری كه اجاره كرده ،آن را اجاره دهد هرچند به غیر جنسی كه اجاره كرده ، باید در آن كاری مانند تعمیر یا سفید كاری انجام دهد یا خسارتی متحمل شده و غرامتی پرداخت كرده هر چند برای نگهداری از آن باشد .

آیات عظام گلپایگانی و صافی : اگر بخواهد به زیادتر از مقداری كه اجاره كرده ، آنرا اجاره دهد ، بنا بر احتیاط واجب باید در آن كاری مانند تعمیر یا سفید كاری انجام داده باشد ، هرچند اجاره به غیر جنسی كه اجاره كرده باشد .

آیت الله مكارم شیرازی : اگر بخواهد به زیادتر از مقداری كه اجاره كرده ،آنرا اجاره دهد باید در آن كاری مانند تعمیر یا سفید كاری انجام داده باشد ، هر چند اجاره به غیر جنسی كه اجاره كرده باشد.[2]

  

 

 

 روایت : از امام صادق علیه السلام پرسیده شد : مردی خانه ای را اجاره می‌كند و سپس شخص دیگری آن خانه رابه قیمتی بالاتر از او اجاره می‌گیرد ، حضرت فرمودند : درست نیست مگر آنكه‌ تغییری در آن خانه ایجاد كند .[3]

قرض از مال الاجاره محسوب نمی شود

سؤال : فردی منزلی را رهن واجارة شرعی می كند به بهای 20 هزار تومان اجارة ماهانه و یك میلیون تومان قرض‌الحسنه ، حال می‌خواهد

همین خانه را به شخص ثالثی اجارة تنها دهد به مبلغ 50 هزار تومان بدون انجام كار زیادی در منزل مثل سفید كاری ، حكم چیست ؟  آیا بهای اجارة دوم با مقدار مالیت رهن ‹ قرض › جمع می‌شود یا آنكه قرض شرعاً مالیت ندارد هرچندعرفاً دارای مالیت است و با بهای اجارة دوم جمع نمی‌شود ؟ .

آیت الله تبریزی : بدون احداث امری در مورد اجاره نمی تواند به بیش از مقدار مال الاجاره به دیگری اجاره دهد  و قرض شرط است واز مال الاجاره محسوب نمی‌شود .

آیت الله فاضل لنكرانی : در فرض سؤال مستأجر حق ندارد منزل را به بیش از 20 هزار تومان اجاره دهد ونمی تواند سود پول قرض الحسنه را محاسبه و از مستأجر دوم بگیرد .   

آیت الله مكارم شیرازی : احتـیاط آن اسـت كه چیـزی درآن منـزل اضـافه كنـد ولو سفـید كردن یا انداخـتن فرش اضافه .

آیت الله صافی گلپایگانی : در فرض سؤال اجاره دادن محل استیجاری توسط مستأجر به زیادتر از مال الاجاره اشكال دارد .

آیت الله سیستانی : اگر اصل معامله قرض به شرط اجاره باشد حرام است واگر اجاره به شرط قرض باشد بنا بر احتیاط واجب جایز نیست واز طرف دیگر اگر بخواهد به بیش از آن اجاره دهد با فرض اینكه شرط مباشرت در استفاده نشده است در صورتی كه كاری در آن انجام داده باشد جایز است وگرنه جایز نیست .[4]

 

 

 

كار زائد و امـور غیـر ثابت

سؤال : اینكه فرموده اید ، فردی كه منزل را اجاره كرده و می‌خواهد به فرد ثالثی اجاره به بهای بیشتر دهد باید‌كار زائدی در منزل انجام دهد آیا این‌كار شامل امور غیر ثابت می شود مثل نصب چند لامپ یا گذاردن یخچال یا فرش یا تخت خواب یا تلویزیون ؟

 

آیت الله تبریزی : این امور را شامل نمی شود .

آیت الله فاضل لنكرانی : بله همین كه كاری كند كه عرفاً اجارة آن

بیشتر شود كافی است .

آیت الله مكارم شیرازی : آری شامل آن می‌شود .

آیت الله صافی گلپایگانی: بلی ، كار زائد شامل امور غیر ثابت از قبیل گذاشتن لامپ و یخچال و فرش و غیره كه قابل استفادة حلال می‌باشد می‌شود

آیت الله سیستانی: اگر تغییر به مقدار قابل توجّهی باشد شامل می‌شود.[5]

 

اصـلاحـیـه

سؤال : فردی كه قصد دارد منزلی را كه اجاره كرده ، آن را به فرد دیگری به بهای بیشتر اجاره بدهد بدون آنكه امر زائدی مثل نقاشی یا سفید كاری انجام دهد آیا می‌تواند مقدار اضافی مال الاجاره را بابت اجاره دادن امكانـات رفاهی منزل مثل یخچال ، كولر ، تخت خواب ، تلویزیون و . . . حساب نماید ؟

مثلاً منزلی را كه 50 هزار تومان اجاره كرده و می خواهد به 80 هزار تومان اجاره دهد ، می گوید : اجاره بهای سكونت در منزل همان 50 هزار تومان است و امكانات رفاهی منزل مثل فرش ، موكت ، یخچال ، كولر و. . . را به مبلغ 30 هزار تومان می دهم ، تا در نتیجه این اجاره صحیح باشد ونیاز به امور ثابت مثل نقاشی و سفید كاری نباشد .

جواب از آیت الله سیستانی : با معیّن بودن اشیایی كه مورد اجاره است اجارة آنها به صورت مذكور اشكال ندارد.[6]

 



[1] . یا ودیعه ‌یا رهن‌كه به معنی قرض است

2 -  توضیح المسائل مراجع ج2 م 2180 و 2182 ـ  منهاج الصالحین آیت الله سیستانی ج2 م 450   ـ  

منهاج الصالحین آیات عظام خوئی ، وحید و تبریزی ج2 م 446 ـ  تحریر الوسیله ج1 ص 579 م 25 ـ 

هدایة العباد آیت الله گلپایگانی ج1 م 2058 ـ هدایة العباد آیت الله صافی ج1 م2056 ـ العروة الوثقی ج2 ص 429 م 1 .

          

3 -  میزان للحكمة اجاره ح 53

13 -  استفتاء خصوصی از مراجع عظام تقلید .

14 -  استفتاء خصوصی از مراجع عظام تقلید .

15 -  استفتاء خصوصی از آیت الله سیستانی .